Warnung vorab: Im Detail sind die Fehlerquellen und die Folgen der Fehler häufig sehr komplex. Du solltest die nachfolgenden Beispiele nicht als Garantie sehen, dass du Schönheitsreparaturen durchführen musst oder nicht. Hierfür hängt zu viel vom Einzelfall ab. Du solltest die folgenden Beispiele eher als Orientierungshilfe sehen. Genau wie bei medizinischen Problemen solltest du dich nicht auf Online-Ratgeber verlassen. Hier googlest du auch erstmal Krankheitssymptome und machst dir einen ersten Eindruck, welche Krankheitsbilder in Betracht kommen. Bevor du dich deswegen operieren lässt, konsultierst aber ein Arzt. Auch bei deinem Mietvertrag solltest du auf Nummer sicher gehen, bevor du mit deiner Einschätzung falsch liegst und einen Rechtsstreit provozierst und dann auch noch verlierst. Eine Übersicht von Spitzfindigkeiten, die selbst Rechtsanwälte häufig übersehen, findest du ebenfalls hier.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Mit Schönheitsreparaturen ist also nur die Beseitigung dekorativer Mängel, die durch die Nutzung der Wohnung zwangsläufig entstehen. Wir sehen sehr häufig Klauseln, die über diesen Wortlaut hinausgehen. Vorsicht: Häufig ist das auch nicht unzulässig.
Der Vermieter darf dir im Mietvertrag grundsätzlich keine Vorgaben machen, mit welchen Farben du deine Wände streichen sollst, solange du in der Wohnung lebst. Komplizierter wird es aber am Mietende. Hier erkennt die Rechtsprechung nämlich durchaus ein Interesse des Vermieters an, die Wohnung in solchen Wandfarben wiederzuerhalten, die eine Wiedervermietung ermöglichen. Es ist deswegen ein weit verbreiteter Irrtum, dass Farbwahlklauseln generell zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führen würden. Es kommt auf die genaue Wortwahl an.

Farbwahlklauseln

Fristenplan

Der Vermieter darf dich nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn tatsächlich ein Bedarf hierfür besteht. Deswegen sind so genannte „Starre Fristenpläne“ unwirksam. Im Detail kommt es auch hier auf den genauen Wortlaut an. Die Rechtsprechung hat beispielsweise schon danach unterschieden ob Schönheitsreparaturen „in der Regel“ oder „regelmäßig“ nach 5 Jahren zu leisten sind. Eine der beiden Formulierungen wurde seinerzeit für wirksam, die andere für unwirksam erklärt.

Der Vermieter darf dir grundsätzlich nicht verbieten, selbst Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Unzulässig ist es also, dir vorzuschreiben, dass der Handwerksmeister einer Fachfirma beauftragt werden muss. Unklarer wird es aber dann, wenn im Mietvertrag die Rede davon ist, dass du die Arbeiten ausführen lassen musst, auf Fachbetriebe verwiesen wird, eine fachgerechte Erledigung oder sogar eine fachgerechte Erledigung mittlerer Art und Güte verlangt wird. Wie gesagt, es kommt auf die Details an.

Handwerker

Unrenovierte Übergabe

Dein Vermieter kann grundsätzlich nicht von dir verlangen, dass du die Wohnung in einen Zustand versetzt, der besser ist der Übergabezustand. Möglich ist es aber dann, wenn hierzu spezielle Absprachen mit besonderen Rechtsfolgen getroffen werden. Auch hier macht es einen Unterschied, ob Absprachen mit dem Vormieter getroffen wurden oder eine Kompensation gezahlt wurde. Und noch wichtiger: Wer muss den Übergabezustand überhaupt beweisen?